האם "הקורונה" היא סיבה מספיקה כדי לא לשלם דמי שכירות?

האם "הקורונה" היא סיבה מספיקה כדי לא לשלם דמי שכירות?

תקופת הקורונה, הביאה בעלי דירות רבים, לבעיה כלכלית. אני כמובן לא מדבר על אלו שיש להם כמה דירות והרבה כסף, אלא על זוגות צעירים שבגלל מחירי הדיור הגבוהים, קנו דירה להשקעה, ומשלמים את המשכנתה מדמי השכירות שמקבלים על הדירה. בעקבות משבר הקורונה, שוכרים רבים שנמצאים בחל"ת או איבדו את מקום העבודה שלהם, מתקשים לשלם את דמי השכירות.

מה יכולים בעלי הדירה לעשות?

האם אפשר להוציא אותם מהדירה?

האם חייבים להגיש תביעה בבית משפט או אפשר להחליף מנעול? להפסיק להם את החשמל או המים לדירה?

שלום, שמי בני בריקמן ואני עורך דין שעוסק בנדל"ן. ראשית, לפי החוק כששוכר דירה מפסיק לשלם, אין אפשרות להוציא אותו ללא בית משפט. אסור לנתק לו את החשמל או את המים. מה שכן ניתן לעשות – להגיש תביעה לפינוי מושכר לבית המשפט.

כאשר יתקבל לאחר כשלושה חודשים פסק דין שיורה לשוכר לפנות את הדירה, אם לא יצא מהדירה יש אפשרות לפנות להוצאה לפועל כדי להוציא את השוכר.

כדי לקבל את התוצאה הרצויה – פינוי הדירה ותשלום חובות השוכרים, וגם לחסוך בהוצאות, רצוי לעשות את התהליך בחכמה.

לפני שפונים לבית משפט ונכנסים להוצאות רבות, כדאי לפנות לשוכרים ולדבר איתם, אם לא מצליחים להגיע להבנות, מגישים תביעה לפינוי.

אני נוהג לפנות לשוכרים גם לאחר הגשת התביעה לפינוי כדי לעשות כל שניתן למנוע הוצאות לבעלי הדירה, וכן לחסוך בזמן הפינוי.

יש לתת תשומת לב גם לערבויות שנתנו השוכרים שאולי זה הזמן לעשות בהם שימוש. אגב, לא תמיד השימוש יהיה הפקדת צ'ק של ערב או פירעון שטר חוב. לפעמים תספיק רק שיחה לערבים כדי לזרז את יציאת השוכרים מהדירה.

ומה לגבי השוכרים??

איך יכולים שוכרים שבעקבות פיטורין או מצב כלכלי גרוע שנחת עליהם פתאום, להפסיק את ההתקשרות ולסיים את השכירות?

אם בחוזה השכירות ישנה הסכמה לפיה השוכר יוכל לסיים את תקופת השכירות בהודעה מראש (שאחריה תתחיל ספירת תקופה קצרה יחסית, עד לסיום השכירות), רצוי להודיע למשכיר כמה שיותר מוקדם, כדי לחסוך בהוצאות השכירות.

אם חוזה השכירות שותק, ולא נכתב בו שלשוכר ישנה אפשרות כזו, נפנה לסעיף 22 לחוק השכירות והשאילה.

בחוק השכירות והשאילהנקבע שהשוכר אינו רשאי להעביר את זכות השכירות לאחר, אלא בהסכמת המשכיר.

"אולם אם לא הסכים המשכיר לעסקה מטעמים בלתי סבירים או התנה את הסכמתו בתנאים בלתי סבירים, יהיה – (1) בשכירות מקרקעין – רשאי השוכר לעשות את העסקה בלי הסכמתו של המשכיר;"

ובמילים פשוטות, על פי החוק לשוכר ישנה זכות למצוא שוכר שייכנס תחתיו (באותם תנאים) לתקופת השכירות שנותרה על פי החוזה. אמנם, יש צורך בהסכמת המשכיר לשוכר החדש, אך המשכיר אינו יכול למנוע את העברת הזכות מטעמים בלתי סבירים.

מה הם טעמים בלתי סבירים?

סירוב המשכיר לשוכר חדש שאין לו ערבויות מספקות (כמו לשוכר היוצא), יחשב סביר.  כך גם שכירות לתקופה קצרה יותר.

מצד שני, המשכיר לא יכול להתנות את הסכמתו לחילופי השוכרים בתשלום קנס (שלא נקבע בחוזה השכירות) וכדו'. אמנם, הדרך להוכחת הסבירות עוברת בבית המשפט.. ולכן, ככל וניתן למנוע את הצורך בהכשת תביעה הכרוכה בהוצאות כספיות, זמן רב ועוגמת נפש, לדעתי עדיף.