האם יש צורך בעורך דין מטעמי ברכישת דירה מקבלן?

האם יש צורך בעורך דין מטעמי ברכישת דירה מקבלן?

רבים שואלים "למה נדרש לקחת עורך דין נוסף על זה של הקבלן? הרי כחלק מהתשלומים ברכישת הדירה בכל מקרה משלמים לעורך דין, האם אני צריך עורך דין נוסף, או שזה מיותר?".

ראשית נזכור, רכישת דירה הינה לרוב העסקה המשמעותית ביותר שנעשה בחיים. העסקה משמעותית מאוד הן מבחינת הנכס הנרכש – דירת המגורים שמבחינה רגשית יש בה חשיבות רבה והן עקב הסכום המשמעותי בעסקה כזו.

במאמר זה אציין רק חלק מהעניינים המשפטיים החשובים אותם יש לבחון בבואנו לרכוש דירה חדשה מקבלן (בדירה יד שניה הבדיקות מעט שונות).

לכן, אין כל מקום לסמוך על עורך הדין שכבר מטפל בעסקה והקונים גם נדרשים לשלם לו שכר טרחה. שכר הטרחה שמשלמים הקונים לעורך דין מטעם הקבלן, משמש אך רק לצורך רישום זכויות הרוכש בטאבו – לשכת רישום המקרקעין לאחר סיום הבנייה, מעבר לזה אין לעורך דינו של הקבלן כל חובה לגבי הרוכשים.

יתירה מזאת, יש לדעת שהחוק מגביל את שכר טרחת עו"ד הקבלן לצורך רישום הדירה על שם הרוכשים, והוא יעמוד על 0.5% מערך הדירה או עד 5,000 ₪ בתוספת מע"מ לפי הנמוך מביניהם. אמנם בדירות יוקרה שמחירן מעל 4,500,000 ₪, אין הגבלה על תשלום שכר טרחת עו"ד של הקבלן.

למרות זאת, נתקלתי בלא מעט טיוטות חוזה שהתקבלו מהקבלן, בהם צוין כי הרוכש ישלם 1% מערך הדירה לעו"ד של הקבלן ולפעמים גם יותר מכך, רק על רישום הדירה על שם הקונים בעתיד.

כשפניתי לעו"ד של הקבלן לתיקון הדרישה, כבר חסכו לקוחותי אלפי שקלים בהוצאות הנלוות לרכישת הדירה, וזאת עוד לפני הבדיקות שיש לעשות לפני רכישת הדירה.

כעת נסקור את הבדיקות שיש לבצע.

לאחר שבדקתם ומצאתם את הדירה בהתאם לגודלה ולמיקום הרצוי עבורכם, והמחיר הנדרש מתאים ליכולתכם, כדאי לבדוק מי הקבלן שבונה את הבניין ולבחון מבנים קודמים שבנה כדי לראות את איכות הבנייה, זמני מסירת הדירות, ועד כמה אפקטיבי ומהיר המענה שנותן כשמתגלים ליקויים. יש לדעת כי לא תמיד החברה מולה אתם חותמים על הסכר המכר היא זו שבונה את הבניין. ישנם מקרים בהם הקבלן המבצע הינו גורם שלישי.

נבדוק בפנקס הקבלנים האם הקבלן המבצע בעל סיווג מתאים לבניית הבניין.

בנוסף, האם הקבלן רשום כבעלים של הקרקע, או כחוכר, האם הקרקע רשומה ברשות מקרקעי ישראל, או בטאבו, כיצד תבטיחו את רישום הזכויות לאחר הרכישה, אלו הערות רשומות על הנכס, האם מוטל עיקול, או הערת אזהרה לטובת גורם כל שהוא.

חשוב מאוד לבדוק אם ניתן היתר בניה, ולראות שהדירה המוצעת למכירה אכן כלולה בהיתר. קיימים מקרים, שלמרות היתר הבניה, הקבלן בונה יותר דירות מההיתר שקיבל, במטרה להכשיר את בנייתן רק לאחר סיום הבנייה, האם תסכימו לרכוש את הדירה שאינה בהיתר הבניה ולקוות לטוב?!.

לפעמים כבר בפגישה המקדימה כשכבר החלטתם שאתם מעוניינים לרכוש דירה המוצעת על ידי החברה, יבקש מכם איש המכירות לחתום על טופס "בקשה לרכישת דירה" או "הצעה לרכישת דירה", לרוב בשלב זה תתבקשו לשלם דמי רצינות כדי לשמור לכם את הדירה ולא למוכרה למתעניין הבא. כדאי לדעת שמסמך זה מחייב, גם אם לבסוף תחליטו לא לרכוש את הדירה, אם בגלל בעיה במימון מהבנק או כי מצאתם דירה מתאימה יותר, לא תמיד יוחזר לכם כספכם במלואו. לכן כבר בשלב זה עוד טרם החתימה מול איש המכירות כדאי מאוד להיוועץ עם עורך דין מטעמכם.

יש לבחון גם איך יובטח כספי הרכישה החל מהתשלום לקבלן ועד לקבלת הדירה בפועל.

כאמור, מדובר בסכום כסף רב, ולא תרצו להתעורר בוקר אחד ולשמוע שהקבלן ברח והשאיר את הבניין כשרק השלד בנוי, או שהקבלן פשט רגל. הערבות הטובה ביותר הינה ערבות בנקאית.

בערבות זו מדובר בבנק שמלווה את הבנייה ומעביר לקבלן סכומי כסף בהתאם להתקדמותה. מעבר לכך שהבנק לא יערוב לקבלן שאין לו יכולת כלכלית מספקת, עצם העובדה שגוף כלכלי חזק ערב לכספכם, נותנת שקט יחסי. אפשרות אחרת היא שהקבלן מבטח את כספי הרוכשים בחברת ביטוח.

על פי החוק, אם אין ערבות בנקאית או ביטוח, מעבירים הרוכשים לקבלן את סכומי הכסף בהתאם להתקדמות הבנייה בפועל, החוק נחקק בעקבות פרשת חפציבה בה הפסידו רבים את כספם ונשארו ללא דירה.

אמנם, ערבות חוק מכר טובה פחות מערבות בנקאית כי ישנה אפשרות שבמקרה שהקבלן שאיתו נחתם ההסכם, ברח/פשט את הרגל, הקבלן שיבוא בנעליו, ידרוש סכום נוסף כדי להשלים את הבניין.

כמו כן, יש לבדוק שתנאי ההסכם ניתנים למשא ומתן וכן שבחוזה מצוין שטח הדירה, הצדדים, וכל מה שהובטח בעל פה, חניה צמודה או מחסן וכו'. על פי החוק יש לצרף לחוזה המכר מפרט של הנכס בהתאם לחוק המכר דירות.

רצוי מאוד לבדוק את זמני מסירת הדירה, ושהקבלן יוכל למסור את הדירה רק כשהיא ראויה למגורים ושלפחות מעלית אחת תפעל בעת המסירה..

תביעות רבות כנגד קבלנים מוגשות על איחור במסירת הדירה, על פי החוק, איחור של עד 60 יום מיום המסירה הנקוב בחוזה, אינו מחייב את הקבלן בפיצוי לרוכשים. אך אם האיחור מעבר ל-60 יום, על הקבלן לשלם לרוכשים 1.5% מדמי שכירות לדירה דומה באותו איזור החל מהיום הראשון לאיחור. לאחר 9 חודשי איחור ישלם הקבלן רק 1.25% מדמי שכירות לדירה דומה.

נתקלתי לאחרונה בקבלן שרצה לחייב את הרוכש לקבל את הדירה לפני שבבניין פעלה מעלית תקינה. אותה משפחה רכשה דירה בקומה רביעית, יש לה ילדים קטנים, ומבחינתה גם ללא החוזה שקובע כי המסירה תתבצע רק כשבבניין מעלית תקינה, מבחינתם, קשה מאוד לגור בקומה רביעית ללא מעלית.

באותה דירה גם בנה הקבלן קיר עקום, שהיה צורך לתקנו גם כי לא ניתן היה להתקין מטבח כאשר הקיר עקום. למרות זאת לטענת הקבלן האיחור במסירה נבע משינויים שבקשו הרוכשים בדירה…

לעניין שינוים, כבר בחוזה הרכישה נציין שכל שינוי שיבוקש על ידי הדיירים יירשם במפורש, וכן יירשם משך זמן העיכוב במסירה שיידרש בעקבות השינויים.

רשימה זו אינה ממצה את כל הבדיקות שיש לבצע לפני רכישת דירה מקבלן.

לצורך עריכת הבדיקות המקדמיות וכן כדי לבחון ולשנות תנאים בהסכם המכר, כדאי ורצוי שעורך דין שעוסק בתחום המקרקעין יבדוק את ההסכם טרם כריתת החוזה בין הצדדים.

לצורך עריכת הבדיקות המקדמיות וכן כדי לבחון ולשנות תנאים בהסכם המכר, כדאי ורצוי שעורך דין שעוסק בתחום המקרקעין יבדוק את ההסכם טרם כריתת החוזה בין הצדדים.