היקף חובת הגילוי החלה על מוכר נכס מקרקעין

היקף חובת הגילוי החלה על מוכר נכס מקרקעין

ברוב הסכמי המכר מציינים הצדדים כי הנכס נמכר "as is" – במצבו הנוכחי, וכי על הקונה לבדוק בעצמו האם ישנם פגמים ו/או בעיות בנכס כמו בניה שלא על פי היתר, שטח הנכס במציאות לעומת מה שנמסר על ידי המוכר, בעיות באינסטלציה וכו'.

אך האם די בסעיף מעין זה כדי להגן על מוכר נכס שלא גילה לקונה את מצבו האמיתי והמדויק של הנכס הנמכר?

בכמה הזדמנויות בחן בית המשפט מקרים שונים שבאו לפתחו ובדק את היקפה של חובת הגילוי, והאם קיימת הגנה למוכר שלא גילה את מלוא הפרטים.

בפסק דינו של בית המשפט העליון (ע"א 8068/11 עיני נ' שיפריס) נבחן סעיף 16 לחוק המכר התשכ"ח – 1968 (סעיף זה הינו קוגנטי ולא ניתן להתנות עליו, גם בהתניה מפורשת) בו נקבע:

"היתה אי-ההתאמה נובעת מעובדות שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עליהן בעת גמירת החוזה ולא גילה אותן לקונה, זכאי הקונה להסתמך עליה על אף האמור בסעיפים 14 ו-15"

בפסק הדין קובע כב' השופט סולברג כי סעיף 16 לחוק המכר בא כדי להעביר מן העולם את שיטת "יזהר הקונה" שנהגה עד חקיקתו של חוק המכר, וכי הואיל והסעיף אינו בר התניה והעובדה שלמוכר ידיעה נרחבת ורבה יותר על הממכר מאשר לרוכש, חלה עליו חובה ליידע את הרוכש בכל ענין. כאשר המוכר אינו מיידע את הרוכש לגבי כל פגם בנכס, הרי שלקו

נה עומדת זכותו בהתאם לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה התשל"א – 1970), ולחוק המכר הקובעים מספר תרופות אפשריות, מביטול ההסכם כולו ועד לניכוי ההוצאות לתיקון הפגם.

היקפה של חובת הגילוי החלה על המוכר בעקבות פסק הדין הינה גם כאשר ניתנה לקונה אפשרות לבדוק את הנכס טרם חתימת ההסכם אך בחר שלא לבדוק בעצמו או על ידי בעל מקצוע ולהסתמך על דברי המוכר, עדיין עומדת לו זכותו לפי סעיף 16 הנ"ל. וכדברי כב' השופט סולברג:

" רק ידיעה ממשית של הקונה על אודות אי-ההתאמה תספיק כדי להחריג את תחולתו של סעיף 16 לחוק המכר; רשלנות, ואפילו רשלנות חמורה, מצדו, אין בה די כדי להציל את המוכר"

לעניין ידיעתו של המוכר לגבי הפגם אומר כב' השופט:

" …לא נדרשת ידיעה ממשית מצדו של המוכר על אודות אי-ההתאמה, וכי די בהוכחת יסוד נפשי של רשלנות על מנת לחייב את המוכר באחריות מלאה כלפי הקונה"

לדבריו, גם אי התאמה או פגם שלדעתו של המוכר הינה שולית או בלתי חשובה, נכללת בהיקף חובת הגילוי.

בפסק דין נוסף שניתן לאחרונה (תא 16709-06-09 שחר נגד אלקרס, בימ"ש השלום עפולה, פסק הדין מיום 28/11/15) קבע בית המשפט פיצוי לרוכשים בסך 100,000 ₪ בגין הסתרת פגם הקיים בדירה.

במקרה זה, זוג רכשו דירה בעפולה, מיד לאחר שנכנסו לגור בה גילו כי ישנה בעיה בניקוז המים בדירה, ובגלל ריצוף פגום, השיפוע אינו מוליך את המים למרזב, אלא לצידו השני של החדר.

במקרה זה, זוג רכשו דירה בעפולה, מיד לאחר שנכנסו לגור בה גילו כי ישנה בעיה בניקוז המים בדירה, ובגלל ריצוף פגום, השיפוע אינו מוליך את המים למרזב, אלא לצידו השני של החדר.

בית המשפט קבע כי בהתאם לסעיף 16 לחוק המכר, ועקב העובדה כי המוכרים ידעו על הפגם ולמרות זאת הצהירו בהסכם המכר שהדירה נקיה מכל פגם, ובכלל זה פגם נסתר, על המוכרים לפצות את הרוכשים בהתאם לסעיף הפיצוי שצוין בהסכם המכר בין הצדדים – 100,000 ₪ בתוספת הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין.

עולה מן הדברים כי חלה על המוכר חובת גילוי מוגברת, ולכן עליו לגלות לרוכש כל פגם או אי התאמה הקיימים בנכס. מוכר שיסתיר פגם הקיים בנכס למרות שהיה מודע לו, יפצה את הרוכשים בהתאם לחוק ולפסיקה.

אמנם, קונה שידע בפועל על הפגם בעת חתימת ההסכם, לא יוכל לטעון לפיצוי בגינו לאחר החתימה.

אין במאמר זה בכדי לחוות דעה משפטית. לקבלת ייעוץ משפטי טרם רכישת דירה כדאי ורצוי לפנות לעורך דין העוסק בתחום המקרקעין.