מס רכישה בקניית שליש מדירה

משקיעי נדל"ן לא אוהבים לשלם מיסים. לכן מנצלים "פרצות" בחוק שמאפשרים לשלם פחות. 
אחת האפשרויות היא קניית שליש בדירה להשקעה. 

רוכשי שליש מדירה: הבנת מס הרכישה ומס השבח וחשיבות הייעוץ המשפטי בעולם הנדל”ן, 

רכישת שליש מדירה הפכה לאסטרטגיה פופולרית עבור משקיעים, בני משפחה, או שותפים המעוניינים להקטין עלויות ולמקסם הזדמנויות. 

עם זאת, עסקה כזו טומנת בחובה מורכבויות בתחום מס רכישה ומס שבח, שחייבות לקבל התייחסות מקצועית.

 מאמר זה יבהיר את האתגרים והפתרונות בתחום מס הרכישה ומס השבח, ויסביר כיצד ליווי משפטי מקצועי יכול לחסוך לכם כסף ועוגמת נפש. 

האם אכן כדאי לקנות שליש מדירה?

 ישנה איזו שהיא מחשבה שרבים נוטים לטעות בה, שרכישת חלק מדירה, כגון שליש, מקטינה משמעותית את העלויות, אך חשוב להבין כיצד מחושב מס הרכישה.

 בישראל, מס הרכישה נקבע בהתאם לשווי הנכס ולאחוז הבעלות הנרכש. 

מה הם המיסים בקניית שליש מדירה: 

ראשית חשוב מאוד לדעת שמס הרכישה יחושב לפי החלק היחסי משווי הדירה הכולל. 

לדוגמה, אם שווי הדירה הוא 3 מיליון ₪, המס יחושב על שליש מסכום זה בלבד.

 כפי שנראה בהמשך, קניית שליש מדירת מגורים תועיל לעניין מס הרכישה רק למי שאין לו דירה בבעלותו והוא קונה שליש מדירה.

 כידוע, מדרגות מס רכישה לרוכשי דירה יחידה נמוכות משמעותית מרוכשי דירה נוספת. על החלק שעד לסכום של 1,978,745 ₪ לא ישולם כלל מס, ולאחר מכן שיעור המס יעמוד על 3.5% ו-5% בהתאם לסכום הדירה.

 את ההקלה בשיעורי מס הרכישה לדירה יחידה אפשר לקבל גם בקניית חלק מדירה קיימת, אלא שהחישוב לצורך מס הרכישה נעשה קודם כל כלפי כל מחיר הדירה ולאחר מכן מחולק בין הרוכשים.

 כך למשל, אם נרכשת דירה בסכום של 3 מיליון ₪, ראשית נחשב מה הסכום הכולל של מס הרכישה בקניית דירה בסכום זה (45,538 ₪) ואת סכום מס הרכישה הכולל מחלקים בהתאם לחלק הנרכש. 

כך, אדם שאין לו דירה בבעלותו וקונה שליש מדירה בסכום של 3 מיליון ₪, ישלם 15,180 ₪ מס רכישה בגין רכישת חלקו בדירה (ולא כפי שיש מחשבה שכיון ששווי חלקו של הרוכש בדירה ,פחות מ-1,978,745 ₪, לא הגיע למדרגת המס הראשונה ולא ישלם כלל). 

נזכור כי בני זוג וילדיהם עד גיל 18 נחשבים כתא משפחתי אחד לפי החוק, ולכן שותפים לרכישת דירה השייכים לאותו תא משפחתי ייחשבו כרוכש אחד לעניין מס רכישה ומס שבח. 

מס שבח: 

מה קורה במכירה?

 האתגר האמיתי ברכישת שליש מדירה עשוי להתעורר דווקא בעת המכירה.

 מס שבח, המוטל על הרווח ממכירת הנכס, מחושב גם הוא באופן יחסי.

כיון שבעלות של עד שליש מדירת מגורים (או מחצית בדירה שהתקבלה בירושה) אינה שוללת קבלת פטור ממס לדירת מגורים יחידה שנמכרת בעת שלמוכר יש בבעלותו חלק מדירת מגורים אחרת, אכן ישנה אפשרות למכור דירת מגורים יחידה כשבבעלות המוכר חלק של עד שליש (או מחצית בדירה שהתקבלה בירושה) בפטור ממס שבח. 

אלא, ששימוש בפטור ממס שבח לדירה יחידה כשלמוכר חלק מדירה אחרת באותה עת, ימנע את מכירת החלק (שליש או מחצית) בדירה השנייה בפטור ממס לדירה יחידה. 

כלומר, כאשר בבעלות המוכר דירה שלמה ובנוסף לה עד שליש מדירת מגורים אחרת, והדירה השלמה נמכרה בפטור ממס שבח לדירה יחידה, הבעלות החלקית שהייה למוכר בעת מכירת הדירה "נצבעת" ולא יתקבל עליה פטור לדירה יחידה גם אם בעת מכירתה לא יהיה למוכר כל דירה נוספת. 

עניין זה כדאי לקחת בחשבון ולבחון האם כדאי לעשות שימוש בפטור ממס שבח לדירה יחידה כשבבעלות המוכר עוד חלק מדירה נוספת, או לשמור את הפטור למכירת החלק. 

כמובן שפטור ממס שבח במכירת דירה יחידה דורש שהמוכר ימכור אתת כל הזכויות שיש לו בדירה.

 האם ניתן להחזיק ב"אין סוף" שלישי דירות ולהיפטר כלל מתשלומי מס שבח? 

אם הדירות אינן באותו בניין או באותו פרוייקט מגורים, לכאורה אין גבול למספר שלישי הדירות שניתן להחזיק. אמנם, בכל תחום מיסוי מקרקעין, רשות המיסים פועלת לאורך הזמן כדי לצמצם אפשרויות של הימלטות מתשלומי מיסים.

 לכן, כדאי לעשות זאת מתוך מחשבה ולצמצם סיכונים עתידיים. 

ליווי משפטי נכון יסייע לכם להיערך מראש למכירה ולוודא שאתם משלמים אך ורק את המס הנדרש. 

שותפים ברכישת דירה סיכונים ופתרונות:

 כאשר מספר שותפים מחזיקים יחד בדירה, חשוב להבין את הסיכונים הכרוכים בכך: 

1. מחלוקות על ניהול הנכס: מי ישכיר את הדירה? כיצד יתחלקו ההכנסות? מחלוקות עלולות להוביל לעיכובים ואי-נעימויות.

 2. קושי במכירה עתידית: אם אחד השותפים מעוניין למכור את חלקו, הדבר עשוי להוות אתגר, במיוחד אם אין הסכמה בין השותפים. 

3. חלוקת הוצאות: הוצאות כמו תיקונים, מיסים ותחזוקה עשויות להפוך לנושא רגיש ולגרום למתחים. 

4. עיקול או הגבלה על זכיותיו של אחד מהבעלים: אם יוטל עיקול או תירשם הערת אזהרה על חלקו של אחד הבעלים בנכס, יהיה אתגר למכור או להשכיר. 

איך מתגברים על האתגרים? 

 ניסוח הסכם שיתוף ברור ומפורט: ההסכם צריך לכלול סעיפים על ניהול הנכס, חלוקת הכנסות והוצאות, וכן מנגנון ליציאה מהשותפות. 

תכנון מראש למכירה: לקבוע מראש את התנאים למכירת חלק מהנכס ולוודא שכל השותפים מודעים להתחייבויותיהם. 

ליווי משפטי: עורך דין המתמחה בנדל”ן יוכל לוודא שכל ההסכמות מתועדות בצורה משפטית מחייבת, ולהגן על זכויות כל הצדדים.

לסיכום:

 רכישת שליש מדירה עשויה להיות פתרון יעיל ונכון, 

אך היא דורשת הבנה מעמיקה של עולם המיסוי וההיבטים המשפטיים של רכישת הדירה על ידי שותפים והאתגרים הקיימים בעסקה כזו. 

אם אתם שוקלים עסקה כזו, פנו עוד היום לייעוץ משפטי מותאם אישית. אשמח ללוות אתכם בכל שלב בתהליך ולספק לכם שקט נפשי בעסקה הבאה שלכם