שליש דירה ומס רכישה

רכישת שליש דירה הפכה בשנים האחרונות לאחת הדרכים הבולטות להיכנס לעולם הנדל״ן באמצעות סכום התחלתי נמוך יחסית. רבים מבינים שהמתנה לצבירת הון עצמי גבוה עשויה להרחיק אותם משוק ההשקעות, ולכן בוחנים אפשרות לרכוש חלק מדירה במקום דירה שלמה. אך למרות שהרעיון נשמע פשוט, חשוב להבין כיצד החוק רואה את העסקה ומה המשמעות הכלכלית, המיסויית והמשפטית של רכישת שליש דירה.

מדריך זה נועד לעשות סדר. הוא מציג בצורה ברורה מהי רכישת שליש דירה, איך מחושב מס הרכישה, מהם היתרונות למי שמחזיק הון עצמי מוגבל, אילו סיכונים עלולים להתגלות רק בשלב מאוחר יותר, וכיצד לקבל החלטה נכונה לפני שמתחייבים לעסקה.

מהי רכישת שליש דירה ולמה האפשרות הזו מושכת משקיעים עם הון עצמי מוגבל

רכישת שליש דירה משמעותה קניית שליש מהזכויות בדירת מגורים קיימת. החלק נרשם על שמו של הרוכש בטאבו, והוא הופך להיות בעלים לכל דבר, אך אינו יכול להחליט לבדו על מכירת הדירה או השכרתה אלא אם הוסכם אחרת מראש.

למה האפשרות הזו מושכת משקיעים

• מאפשרת כניסה לשוק הנדל״ן בסכום נמוך יחסית
• משקף בעלות רשומה בנכס פיזי ולא רק השקעה פיננסית
• יוצר השתתפות בעליית ערך עתידית של הנכס כולו
• נתפס על ידי רבים כדרך חוקית לצמצם מס רכישה
  
  
  

איך מחושב מס רכישה על שליש דירה – האמת שחייבים לדעת

בניגוד למה שרבים חושבים, מס הרכישה אינו מחושב על החלק היחסי שנרכש, אלא על מלוא שווי הדירה. לאחר שמחושב מס הרכישה הכולל בהתאם למדרגות המס הרלוונטיות לסטטוס של הרוכש, מחלקים את המס לפי חלקו של הרוכש בעסקה.

דוגמה מספרית – דירה בשווי 3 מיליון שקלים, שלושה רוכשים

המסקנה

החיסכון במס תלוי במעמד האישי של הרוכש, ולא בגודל החלק שהוא קונה. משקיע שמחזיק כבר דירה ישלם מס גבוה משמעותית, גם אם הוא קונה רק שליש.

יתרונות ברכישת שליש דירה למשקיעים עם הון עצמי מוגבל

כניסה לשוק הנדל״ן בסכום נמוך יחסית

רכישת דירה מלאה דורשת לרוב הון עצמי גבוה של מאות אלפי שקלים ואף יותר. לעומת זאת, שליש דירה מאפשר להתחיל להשקיע כבר בסכומים של 300 עד 700 אלף שקלים.

השתתפות בעליית ערך הנכס

גם בעל שליש דירה נהנה מעליית ערך הנכס כולו. אם שווי הדירה עולה ב־300 אלף שקלים, חלקו של הרוכש גדל בשווי של כ־100 אלף שקלים.

אפשרות לשותפות משפחתית או בין חברים

שליש דירה מתאים למי שמעוניין לרכוש יחד עם בני משפחה או שותפים להשקעה ולבנות נכס להשבחה עתידית.

פוטנציאל תכנון מס לדירה יחידה

רוכש שאין בבעלותו דירה נוספת עשוי ליהנות ממדרגות מס רכישה מופחתות ולחסוך בעלות המס הראשונית באופן חוקי.

חסרונות וסיכונים ברכישת שליש דירה

מס רכישה אינו בהכרח נמוך

המס מחושב על שווי הדירה הכולל. גם אם רוכשים חלק קטן, המס עלול להיות גבוה אם מדובר בדירה נוספת.

מס שבח בעת מכירה

מכירת חלק מדירה עשויה שלא להיות פטורה ממס שבח, במיוחד כאשר הנכס נרכש כדירה נוספת. שימוש לא נכון בפטורים עלול להביא לתשלום מס משמעותי בעתיד.

קושי במכירת שליש דירה

הביקוש לחלק מדירה מוגבל. קונים רבים מעדיפים שליטה מלאה בנכס.

שותפות יכולה ליצור מגבלות

החלטות על מכירה, השכרה או שיפוץ מחייבות הסכמה של כל השותפים. ללא הסכם ברור, הדבר עלול להוביל לעיכובים ומחלוקות.

למה שליש דירה כדירה נוספת נחשב פחות אטרקטיבי

חיוב במס רכישה גבוה יותר

רוכש שיש בבעלותו דירה נוספת מחויב במס רכישה בשיעור של שמונה אחוזים מהשקל הראשון, גם אם קונה חלק קטן.

חבות מס שבח עתידית

לא ניתן לקבל פטור ממס שבח בעת מכירת החלק. זה מפחית את הרווח הפיננסי.

קהל יעד מצומצם למכירה עתידית

משקיע שמחפש תשואה יבחן את הסיכון והמסים ויהיה מוכן לשלם פחות עבור חלק מדירה.

שליטה מוגבלת בנכס

היעדר שליטה מלאה יוצר סיכון נוסף שמוריד את ערך הנכס בעיני רוכשים פוטנציאליים.

מס שבח בעת מכירת שליש דירה

מס שבח מחושב על הרווח ממכירת הזכויות בנכס. מי שמחזיק שליש דירה כדירה יחידה עשוי להיות זכאי לפטור, אך אם הנכס נרכש כדירה נוספת – לרוב לא יהיה זכאי לפטור ממס שבח.

דוגמה:
 אם רוכש בחר למכור דירה מלאה בפטור ממס שבח בעוד שבבעלותו שליש דירה נוספת, החלק הנוסף ייחשב כדירה שנייה ולא יוכל להימכר בעתיד בפטור גם אם זו תהיה הדירה היחידה שלו באותו מועד.

טבלה מסכמת בין דירה מלאה לשליש דירה

שאלות נפוצות של משקיעים עם סכום התחלתי מוגבל

האם אפשר להתחיל להשקיע בנדל״ן עם סכום של 300 עד 700 אלף שקלים?

כן. רכישת שליש דירה מאפשרת כניסה לעולם ההשקעות גם ללא משכנתה גדולה. עם זאת, חשוב להבין מראש את המשמעויות המיסויות והמשפטיות כדי לוודא שהעסקה מתאימה לסטטוס שלכם.

האם מס הרכישה בשליש דירה נמוך יותר?

המס מחושב תחילה על מלוא שווי הדירה לפי הסטטוס האישי של הרוכש (דירה יחידה או נוספת), ורק לאחר מכן מחולק. לכן, לא תמיד רכישה של חלק מדירה מביאה להוזלה במס.

האם ניתן לקבל משכנתה על שליש דירה?

במקרים מסוימים כן, אך הדבר תלוי בהסכמות בין השותפים ובמדיניות הבנק. לרוב, הבנק יבקש בטחונות נוספים או ידרוש שכל השותפים יהיו חלק מההלוואה.

האם שליש דירה נחשב דירה יחידה?

אם זו הנכס היחיד שבבעלות הרוכש, הוא ייחשב כבעל דירה יחידה לצורך מס רכישה ומס שבח. אם יש בבעלותו דירה נוספת, החלק ייחשב כדירה נוספת לכל דבר.

האם ניתן למכור שליש דירה בקלות?

מכירת חלק מדירה מורכבת יותר ממכירת דירה שלמה. היא תלויה בהסכמת השותפים וקהל הקונים קטן יותר, מה שעלול להשפיע על שווי המכירה.

סיכום – מתי שליש דירה הוא הזדמנות ומתי הוא מלכודת מס

רכישת שליש דירה יכולה להיות פתרון יצירתי ומשתלם עבור מי שמחזיק סכום מוגבל ורוצה להתחיל להשקיע עכשיו ולא בעוד כמה שנים. עם זאת, ההצלחה תלויה באופן שבו מתבצעת העסקה: בסוג הרוכש, במעמד המיסויי, במבנה השותפות ובתכנון המס העתידי.

כאשר העסקה מבוצעת ללא הבנה מלאה של מס רכישה ומס שבח, המשקיע עלול לשלם מס גבוה יותר מהמצופה ולגלות שקשה לממש את חלקו בעתיד.
 לעומת זאת, תכנון נכון מראש יכול לחסוך עשרות ואף מאות אלפי שקלים וליצור מסלול ברור להגדלת ההון.

מה כדאי לעשות לפני שמחליטים

לפני שמבצעים רכישה של שליש דירה, חשוב לבצע:

• בדיקת מס רכישה על בסיס הסטטוס האישי שלכם
• סימולציית מס שבח עתידי
• בחינת יכולת מימון ומשכנתה
• ניסוח הסכם שיתוף ברור עם בעלי הזכויות האחרים
• תכנון אסטרטגי להחזר השקעה והשבחת הנכס
  
  

  שאלות ותשובות על רכישת שליש דירה ומס רכישה
  

  למה בכלל לשקול רכישת שליש דירה עם הון עצמי של 300–700 אלף שקלים?
   רכישת שליש דירה מאפשרת כניסה לעולם הנדל״ן בסכום התחלתי נמוך יחסית, בלי צורך בהון עצמי גבוה לדירה מלאה. היא מעניקה בעלות רשומה על חלק מדירה, השתתפות בעליית הערך של הנכס, ואפשרות להשקיע יחד עם בני משפחה או שותפים.

  איך באמת מחושב מס רכישה על שליש דירה?
  החישוב אינו לפי החלק היחסי אלא לפי שווי הדירה המלא. אחרי שמחושב מס הרכישה עבור מלוא הדירה לפי הסטטוס של הרוכש (דירה יחידה או דירה נוספת), המס מחולק בהתאם לחלק שנרכש. לכן, משקיע עם דירה נוספת ישלם מס גבוה – גם אם הוא קונה רק שליש.

  האם שליש דירה יכול להיחשב כ"דירה יחידה" לצורך מס?
  כן, אם זו הדירה היחידה שבבעלותכם – שליש דירה נחשב דירה יחידה מבחינת מס רכישה ומס שבח. אם קיימת דירה נוספת בבעלותכם, שליש הדירה ייחשב כדירה נוספת לכל דבר.

  האם קל למכור שליש דירה בעתיד?
  לא תמיד. חלק מדירה מורכב יותר למכירה מאשר דירה שלמה. קהל הקונים קטן יותר, נדרשת הסכמה של שותפים לעסקה, ולעיתים הדבר פוגע במחיר המכירה ובנזילות של ההשקעה.

  אילו סיכונים עיקריים קיימים בהשקעה בשליש דירה?
  הסיכונים כוללים: מס רכישה גבוה יותר מדירות שלמות (למי שמחזיק כבר דירה), חבות מס שבח עתידית, קושי במימוש החלק במכירה, ותלות מלאה בשותפים לצורך החלטות על השכרה, שיפוץ או מימוש הנכס. ללא הסכם שיתוף מסודר הדבר עלול לגרום לעיכובים ומחלוקות.

  
  

  סיכום – מה חשוב לדעת לפני שקונים שליש דירה

  השקעה בשליש דירה הפכה לאופציה פופולרית בקרב משקיעים עם תקציב התחלתי מוגבל, בעיקר בזכות האפשרות להיכנס לשוק הנדל"ן בהון עצמי נמוך וליהנות מבעלות חלקית עם פוטנציאל לרווח עתידי. עם זאת, מדובר במהלך שמחייב הבנה מעמיקה של המשמעויות המשפטיות והמיסויות – במיוחד כשמדובר בדירה שנייה.
  
  

  הזדמנויות עיקריות:

  • מאפשרת כניסה מהירה לשוק גם בלי משכנתה מלאה.
  • נהנים מהשבחת ערך הנכס כמו כל בעל דירה.
  • לעיתים ניתן לתכנן את מס הרכישה כך שיישאר נמוך – אם זה הנכס היחיד.
    
    

  נקודות זהירות:

  • מס הרכישה מחושב לפי שווי הדירה המלא – לא לפי החלק שנרכש.
  • מכירה עתידית של חלק מדירה עלולה להיות מורכבת ולחייב תשלום מס שבח.
  • שותפות ללא הסכם מסודר עלולה להוביל לקשיים בקבלת החלטות.
    
    

  מה כדאי לבדוק מראש:

  • איך הסטטוס האישי שלכם משפיע על המסים.
  • האם תוכלו לקבל מימון מהבנק בתנאים טובים.
  • מה רמת הגמישות והשליטה בנכס – במיוחד כשמדובר בשותפים.
  • האם יש דרכים חוקיות לחסוך במס שבח בעתיד.
    
    

  המסקנה
  
  

  שליש דירה יכול להיות מקפצה חכמה להתחלה בנדל"ן – או מלכודת יקרה – תלוי איך תתכננו אותה. החלטה מושכלת, מגובה בסימולציות מס ובדיקת כדאיות פיננסית, תעשה את כל ההבדל בין השקעה מוצלחת לעסקה שתגביל אתכם בהמשך.
  
  

הצעד הבא – סימולציה אישית שחוסכת טעויות יקרות

אם יש לכם סכום התחלתי ואתם בוחנים אפשרות של רכישת שליש דירה, כדאי לקבל תמונה מדויקת בהתאם לנתונים האישיים שלכם. סימולציה מקצועית יכולה להראות:

• האם מדובר במהלך כדאי
• מה תהיה חבות המס האמיתית
• האם קיימות חלופות טובות יותר עבורכם

עו״ד בני בריקמן, מומחה למיסוי מקרקעין ועסקאות נדל״ן מורכבות.