מהו מס שבח?

מקרה מהשטח:

אח ואחות ירשו דירה מהוריהם. ההורים החזיקו גם בדירה קטנה נוספת להשקעה. היורשים חשבו שהם זכאים לפטור ממס שבח, אך רשות המסים סירבה, בטענה שלמורישים הייתה יותר מדירה אחת. התוצאה: חבות מס של עשרות אלפי שקלים.

ומה אם אחד היורשים הוא תושב חוץ?

כאשר אחד היורשים הוא תושב חוץ, חלים עליו כללים שונים. בהתאם להוראת ביצוע של רשות המסים משנת 2021, תושב חוץ אינו יכול ליהנות מהפטור של דירת ירושה לפי סעיף 49ב(5), אלא רק מהפטור האישי לדירה יחידה – ורק אם יוכיח שאין בבעלותו דירה נוספת במדינת התושבות שלו.

לכן, כאשר תושב חוץ יורש חלק בדירה, ייתכן שהחלק שלו בלבד יחויב במס שבח, גם אם שאר היורשים היו זכאים לפטור.

במקרים כאלה, ניתן לפעמים לפתור את הבעיה באמצעות הסכם חלוקת עיזבון: אם היורש שאינו זכאי לפטור (למשל תושב חוץ או בעל דירה נוספת) יקבל חלק אחר מהעיזבון, והיורש שכן עומד בתנאי הפטור יקבל את הדירה – ניתן יהיה להחיל את הפטור במלואו ולחסוך מס.

במקרים כאלה, תושב החוץ עשוי להיחשב כמי שמחזיק "בדירה נוספת" מחוץ לישראל – מה שיכול לפגוע בזכאות לפטור.

הסכם חלוקת עיזבון – כלי תכנוני חשוב

כאשר יש כמה יורשים, ניתן לערוך הסכם חלוקת עיזבון שמסדיר מי מקבל מה, גם אם לא שווה בשווה. ההסכם יכול לאפשר חלוקה חכמה יותר של הנכסים, שתביא לתוצאה מסוימת שתהיה עדיפה מבחינת מס. עם זאת, חשוב לדעת:

• ההסכם חייב להיחתם לפני מכירת הנכס
• רצוי שהוא ייערך על ידי עורך דין שמתמצא גם במיסוי מקרקעין
• לעיתים ההסכם יכול למנוע חבות מס או להפחיתה משמעותית

בהמשך נצרף כאן קישור למאמר שלם בנושא הסכמי חלוקת עיזבון

מה חשוב לבדוק לפני שמוכרים?

• מה היה המצב של המוריש: כמה דירות היו לו
• האם הדירה הייתה בשימוש למגורים
• האם הדירה נרכשה לפני 2014
• מי היורשים ומה הקשר ביניהם לבין המוריש
• האם נעשה שימוש אחר בדירה בשנים האחרונות
• האם יש יורשים תושבי חוץ
• האם נערך או צפוי להיערך הסכם חלוקת עיזבון

איך אפשר להפחית את המס?

גם כשאין פטור, ניתן להפחית משמעותית את מס השבח באמצעות:

• הוצאות שיפוץ והשבחה (עם קבלות)
• דמי תיווך ועורך דין
• פחת במידה והייתה השכרה
• פריסת מס שבח על פני כמה שנים

ומה אם יש כמה יורשים?

כשהירושה משותפת – חשוב לתאם מראש את האופן בו תתבצע המכירה והדיווח. לעיתים כדאי לערוך הסכם בין יורשים שיסדיר את האחריות על המס, חלוקת הרווחים וזכויות ההחלטה. הסכם חלוקת עיזבון, כאמור, יכול לשנות את התמונה מבחינה משפטית ומיסויית.

למה לא לחכות?

גם אם אתה צעיר, בריא ובשיא הקריירה – צוואה עסקית היא לא סימן לפסימיות. להפך. זו אחריות. זו מנהיגות. זו הדרך שלך להבטיח שהחזון שלך לא ייעלם פתאום, אלא ימשיך להתקיים גם אם אתה לא תהיה שם.

📝

שאלות ותשובות נפוצות

מהו מס שבח ומתי הוא חל במכירת דירת ירושה?

 מס שבח הוא מס שמוטל על הרווח שנוצר בעת מכירת דירה – כלומר, ההפרש בין מחיר הקנייה למחיר המכירה, לאחר ניכוי הוצאות מוכרות. במקרה של דירת ירושה, יש אפשרות לפטור ממס בתנאים מסוימים, אך לא תמיד.

באילו מקרים ניתן פטור ממס שבח על דירת ירושה?

 הפטור ניתן לפי סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין, בתנאים הבאים:

• המוריש היה זכאי לפטור אילו מכר את הדירה בעצמו
• הדירה הייתה דירתו היחידה
  היורש הוא בן זוג, צאצא או בן זוג של צאצא
  
  

מתי לא ניתן פטור ממס שבח על דירת ירושה?

 אין פטור כאשר:

• למוריש היתה יותר מדירה אחת (אפילו חלק קטן בדירה נוספת מונע את הפטור)
• הדירה לא שימשה למגורים
• אילו המוריש היה מוכר כיום, הוא לא עומד בתנאי הפטור לדירת מגורים יחידה
• היורש הוא אח, גיס או אדם שאינו צאצא
  
  

האם תושב חוץ זכאי לפטור ממס שבח על דירת ירושה?

 ברוב המקרים – לא. לפי הוראת ביצוע משנת 2021, תושב חוץ אינו זכאי לפטור לפי סעיף 49ב(5), אלא אם יוכיח שאין לו דירה נוספת במדינה בה הוא מתגורר.

כיצד ניתן להפחית את מס השבח גם כאשר אין פטור מלא?

 ניתן להפחית את המס באמצעות:

• הוצאות שיפוץ והשבחה עם קבלות
• דמי תיווך ועורכי דין
• פריסת המס לאורך מספר שנים
• בנוסף, הסכם חלוקת עיזבון יכול לשפר את תנאי המס עבור היורשים.

סיכום 

קיבלת דירה בירושה? חשוב לדעת שלא תמיד מגיע פטור ממס שבח – אפילו כשמדובר בדירת מגורים. הרבה יורשים מגלים את זה רק אחרי המכירה ומשלמים ביוקר.

בפוסט תמצא מדריך ברור שמסביר מי כן זכאי לפטור, מה התנאים החשובים, ואיך אפשר להשתמש בתכנון מוקדם – כמו הסכם חלוקת עיזבון – כדי להימנע מטעויות ולחסוך הרבה כסף.

רוצה להתחיל?

לפני שאתה מוכר דירה שקיבלת בירושה, עצור לרגע. בדוק מה מצבך, מה מצב המוריש, ואל תוותר על בדיקה מקצועית. הרבה יותר פשוט וזול לתכנן מראש מאשר לגלות בדיעבד שחייבים במס

רוצה לבדוק אם מגיע לך פטור או איך לתכנן את המכירה חכם? אני כאן בדיוק בשביל זה. הפגישה הראשונה – ללא עלות וללא התחייבות. לפרטים ניתן ליצור קשר או להתקשר 050-3344741 ואשמח לעמוד לרשותך