מה מייחד נכס יוקרה?

• שווי גבוה (מעל תקרת הפטור ממס רכישה ומס שבח)
• מאפיינים ייחודיים: מיקום נדיר, נוף, היסטוריה, גימור יוצא דופן
• קונים ומוכרים עם שיקולים מורכבים – תכנון מס, מוניטין, ירושה עתידית

טעויות נפוצות בעסקאות יוקרה

• חתימה על זיכרון דברים בלי לבדוק היטב את המיסוי
• חישוב שגוי של מס שבח או מס רכישה – בלי לבדוק פטורים, חזקות או פריסה
• העברת נכס בין קרובי משפחה ללא תכנון מראש – מה שעלול להיחשב "מתנה" וליצור חבות מס
• קניית נכס בשותפות ללא הסכם שותפים ברור

מס רכישה בעסקאות יוקרה

ברוב המקרים, קניית נכס יוקרה מחויבת במס רכישה בשיעור הגבוה ביותר – ללא מדרגות פטור. אך יש מקרים שבהם ניתן לבדוק אפשרות לתכנן את הרכישה:

• בדיקת זכאות להקלה ברכישת דירה ראשונה
• בדיקת אפשרות לרכישת חלקים בנפרד (בהתאם לחוק ולמבחנים הכלכליים)
• רכישה באמצעות חברה משפחתית או נאמנות (במקרים מסוימים בלבד)

מס שבח – אל תופתעו

התקרה הנוכחית לפטור ממס שבח לדירת מגורים יחידה עומדת כיום על 5,008,000 ש"ח (מעודכן לשנת 2025). כל סכום מעבר לכך עשוי להיות חייב במס, אך ישנם הבדלים חשובים לפי אופי העסקה והזהות של המוכרים.

מוכר נכס יוקרה עלול למצוא את עצמו נדרש לשלם מס שבח משמעותי, במיוחד אם הנכס שווה מעל 4.5 מיליון שקלים, או אם אין פטור מדירת מגורים מזכה. חשוב לבחון:

• מה היה מועד הרכישה – לפני או אחרי 2014
• האם התקיימו מגורים בפועל בנכס
• האם הנכס מוחזק על ידי יחיד, בני זוג או חברה
• האם ניתן לפרוס את השבח

מתי הפטור אישי – ומתי לא?

כאשר מספר שותפים שמוכרים יחד דירה אינם מהווים "תא משפחתי אחד", הפסיקה קובעת כי כל אחד מהם זכאי לפטור אישי ממס שבח עד לתקרת הפטור. מהו תא משפחתי? בני זוג החיים יחד וילדיהם נחשבים לתא אחד, ואילו אחים, בני זוג גרושים או שותפים עסקיים – לא.

כך לדוגמה, אם שני שותפים שאינם בני זוג מוכרים יחד דירה בשווי 7 מיליון ש"ח, כל אחד זכאי לפטור אישי עד 5,008,000 ש"ח. משמעות הדבר היא שלא תהיה חבות במס, אף שמדובר בנכס יקר. הפסיקה הרלוונטית: ו"ע 59018-11-12 גבע ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב, בה נקבע שהפטור נבחן לפי חלקו של כל מוכר בנפרד.

כך לדוגמה, אם שני שותפים שאינם בני זוג מוכרים יחד דירה בשווי 7 מיליון ש"ח, כל אחד זכאי לפטור אישי עד 5,008,000 ש"ח. משמעות הדבר היא שלא תהיה חבות במס, אף שמדובר בנכס יקר. הפסיקה הרלוונטית: ו"ע 59018-11-12 גבע ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב, בה נקבע שהפטור נבחן לפי חלקו של כל מוכר בנפרד.

לקריאה נוספת: לפסיקה המלאה באתר תקדין (אם ברשותך מנוי)

לעומת זאת, במכירת דירה שהתקבלה בירושה, גם אם יש מספר יורשים שאינם תא משפחתי אחד, הפטור ממס שבח נבחן לפי מצבו של המוריש – ולא לפי חלקו של כל יורש.

לעומת זאת, במכירת דירה שהתקבלה בירושה, גם אם יש מספר יורשים שאינם תא משפחתי אחד, הפטור ממס שבח נבחן לפי מצבו של המוריש – ולא לפי חלקו של כל יורש.

הדבר נקבע במפורש בפסק הדין וע 44028-01-16 מירה אריאל וצחי לוינשטיין נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב, שם נקבע כי תקרת הפטור ממס שבח אינה מתייחסת לכל יורש בנפרד, אלא לנכס כולו – בהתאם למצבו של המוריש.

באותו מקרה, שלושה אחים ירשו דירת מגורים ומכרו אותה בסכום העולה על תקרת הפטור. הם ביקשו כי הפטור יינתן לכל אחד מהם בנפרד, אך ועדת הערר דחתה את עמדתם – וקבעה כי מדובר בנכס אחד שמניב פטור אחד, בכפוף לתנאים, וכי אין "פיצול פטור" בין יורשים.

לקריאת פסק הדין המלא (בפורמט PDF): capitax.co.il/Attachments/44028-01-16.pdf

עסקת יוקרה היא גם עסקה רגשית

לא פעם, נכסי יוקרה הם חלק מהמורשת המשפחתית. הווילה של ההורים, הדירה בתל אביב שנשמרה שנים, או הפנטהאוז שמהווה סמל להישג כלשהו. במקרים כאלה, העסקה כוללת גם מטען רגשי, ומצריכה רגישות לצד מקצועיות.

איך עורך דין יכול לחסוך לכם כסף ועוגמת נפש?

בליווי נכון של עורך דין שמבין גם בנדל"ן וגם במיסוי, ניתן:

• לתכנן את העסקה כך שתשלומי המס יהיו מינימליים לפי החוק
• לבחון אלטרנטיבות להחזקה או העברה
• למנוע טעויות יקרות הנובעות מחוסר ידיעה
• לבנות מערך חוזי שמגן עליכם בכל תרחיש