על פיצול רעיוני או פיזי ואיך המונחים האלו קשורים לחיוב בתשלום מס שבח במכירת בית מגורים

כשהוריהם נפטרו בשיבה טובה, ירשו עמוס ויגאל את בית המגורים שלהם. מדובר בבית צמוד קרקע באחד המושבים באיזור המרכז.

האחים הבינו שמכיון שזה היה ביתם היחיד של ההורים ולא היו להם נכסי נדל"ן נוספים, הם ישתמשו בפטור ממס שבח לפי סעיף 49 ב (5) לחוק מס שבח ורכישה.

החוק קובע שניתן לקבל פטור ממס שבח במכירת דירה שהתקבלה בירושה בהתקיים שלושה תנאים. הראשון, המוכר הוא בן זוגו של המוריש, או צאצא של המוריש, או בן זוגו של צאצא של המוריש;  בנוסף לכך, לפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד; התנאי השלישי הוא שאילו היה המוריש עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים, היה פטור ממס בשל המכירה.

מכיון שהיה מדובר בבית אותו ירשו מהוריהם ולא היו להורים נכסי נדל"ן נוספים ואם ההורים היו מוכרים סביר להניח שהיו מקבלים פטור ממס שבח  כי זו דירתם היחידה, הניחו האחים שלא יהיה חיוב במס שבח.

לתדהמתם, כמה שבועות אחרי מכירת הבית, קבלו דרישת תשלום מס שבח בסך 464,596 ₪. אך בזה לא נגמרו ההפתעות, כשפנו למועצה האיזורית כדי לקבל את אישורה להעברת הבית לקונים בטאבו, הופתעו לקבל גם שם דרישת תשלום להיטל השבחה בסך עשרות אלפי שקלים נוספים..

איך זה יכול לקרות, והאם יש דרך להימנע מכך?

ראשית, חשוב לדעת שלמרות שהדיעה הרווחת (ולרוב גם נכונה) לא כל מכירת דירת מגורים יחידה פטורה מתשלום מס שבח. ישנם כמה מקרים שבהם יחול חיוב במס. למשל, כשנמכרת דירה שהתקבלה במתנה והמכירה מתבצעת אמנם לאחר 18 חודשים מיום קבלת המתנה אך בתוך "תקופת הצינון" הקבועה בחוק.

גם כשנמכרת דירה או בית צמוד קרקע שיש לו זכויות בניה שניתן לממש, זכויות הבנייה ימוסו למרות שהדירה עצמה פטורה כ"דירה יחידה".

בסעיף 49 ז לחוק מיסוי מקרקעין נקבע כי כשנמכרת דירה שיש לה זכויות בניה שלא נוצלו על ידי המוכרים, ומחיר הדירה הושפע מכך שיש לה זכויות בניה נוספות (וכשיש זכויות בנייה נוספות, תמיד חלק ממחיר הנכס הוא בגללן), זכויות הבנייה יחוייבו במס. אמנם, יש פטור לזכויות בנייה ששויין עד לתקרה הקבועה בחוק.

ה"פיצול הרעיוני" שנעשה על ידי רשות המיסים, מפצל את הבית הבנוי מזכויות הבנייה, כאשר הבית פטור ממס, אך הזכויות שפוצלו ממנו חייבות.

במקרה בו יש זכויות בנייה, לרוב יהיה גם חיוב בהיטל השבחה לרשות המקומית. היטל השבחה נקבע בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה. כך, כמו שכמקבלים היתר בניה למימוש זכויות בנייה קיימות נדרש לשלם היטל של 50% מההשבחה, גם מכירת נכס נחשבת מימוש ומחייבת בהיטל השבחה.

החיוב בהיטל השבחה במכירת בית מגורים, עלול להגיע גם כשהמוכרים לא בקשו כל הקלה או הגדלת זכויות בניה, אלא הרשות המקומית החליטה לאפשר זכויות בניה נוספות לכל מי שיבקש.

"הפיצול הפיזי" הוא יציר הפסיקה[1]. לאורך השנים התווה בית המשפט, שכאשר נמכר בית מגורים הבנוי על שטח קטן יחסית מהשטח הנמכר בפועל, יבוצע פיצול פיזי, לשטח החלקה כולה, כאשר הבית הבנוי יחשב כדירה יחידה, אך השטח ימוסה במס שבח.

לדוגמה, בית בשטח 75 מ"ר הבנוי על חלקה בשטח של דונם אדמה, הבית עצמו יהיה פטור, אך שטח כה נרחה של כ-900 מ"ר, יחויב במס שבח.

אם כך, השאלה היא איך ניתן למנוע את הפיצול הפיזי" ולהפחית או לבטל את החיוב במס שבח?

כידוע, תכנון מס חוקי ונכון עושים מראש. לפני מכירת בית שבנוי על שטח קטן יחסית לשטח חלקת האדמה הנמכרת יחד איתו, כדאי לבדוק האם העלויות לבניית הרחבה לבית הקיים, או להקים מחסן וכדו' על השטח הריק, נמוכות יותר מאשר מס השבח שיחול כשהבית יימכר כשהחלקה תישאר כשרובה שממה.

בנוסף, לרוב הרחבת הבית הבנוי תביא לעליית שווי הבית הנמכר וכך ייתכן וההוצאה תעזור גם בקשר להפחתת או ביטול החיוב במס וגם למכירת הבית במחיר גבוה יותר. עניין ההפתעה בחיוב במס שבח, יכול להשפיע לא רק על מוכרים, אלא גם על הקונים שרכשו את הבית. כדי להעביר את הזכויות במרשם, בטאבו, על שם הקונים, צריך להגיש לרשם המקרקעין בין היתר אישור על תשלום מס השבח.

כאשר נמכר בית צמוד קרקע כשהמחשבה הייתה שלא יחיוב במס, והמוכרים קבלו לידיהם את רוב הכספים, כשלפתע הגיע חיוב במס, יהיה הרבה יותר קשה לחייב את המוכרים לשלם את המס כדי שהרוכשים יוכלו לקבל לידיהם את האישור.

אם ידוע מראש על חיוב אפשרי, ניתן להשאיר כספים בנאמנות אצל עורך הדין לצורך תשלום המס, ובנוסף, על פי הוראות סעיף 15 לחוק מיסוי מקרקעין, הקונים ישלמו מקדמה על חשבון מס השבח כדי לקבל אישור לרישום הבית על שמם.

לו היו האחים בודקים את האפשרות לחיוב במס שבח לפני מכירת הבית, היו חוסכים מאות אלפי שקלים. האמור בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה משפטית ואין בו כדי יצירת יחסי עורך דין לקוח. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.

[1] ע”א 2191/92 נסל נ’ מנהל מס שבח מקרקעין; ע”א 651/87 מנהל מס שבח נתניה נ’ רושגולד