רישום בטאבו מול רישום ברשות המיסים – מה באמת קובע לצורך פטור ממס שבח?
לקוחות רבים שמוכרים או מתכננים למכור דירת מגורים מזכה שואלים ממתי מתחילים להיספר 18 החודשים, או 3–4 השנים, הנדרשים לקבלת פטור ממס שבח. רבים סבורים בטעות שהתקופה מתחילה רק לאחר הרישום בטאבו ולכן ממהרים להשלים את הרישום. בפועל, לפי חוק מיסוי מקרקעין, הקובע הוא יום המכירה – כלומר יום החתימה על הסכם המכר או על הסכם המתנה, כל עוד מדובר בהתחייבות תקפה להעברת הזכויות.
מה ההבדל בין הטאבו לרשות המיסים?
הטאבו הוא לשכת רישום המקרקעין שבה נקבעות הזכויות הקנייניות בדירה. לעומת זאת, רשות המיסים אחראית על חישוב ותשלום מס שבח ומס רכישה. בעוד שהרישום בטאבו מעניק בעלות קניינית מלאה, לצורך חישוב התקופה לקבלת פטור ממס שבח – הקובע הוא יום החתימה על החוזה ולא מועד הרישום בפנקסי המקרקעין.
ומה לגבי מתנה מקרוב?
כאשר מדובר בהעברת דירה במתנה לקרוב משפחה – כגון הורה לילד או בין אחים רק כאשר הדירה התקבלה בירושה או כמתנה מההורים – כדי לקבל פטור ממס שבח בעת מכירה עתידית, יש להמתין 3 שנים אם המקבל התגורר בדירה בפועל או 4 שנים אם לא התגורר בה. גם כאן, הספירה מתחילה מיום החתימה על הסכם המתנה ולא ממועד הרישום בטאבו.
ומה עם רכישת דירה על הנייר?
ברכישת דירה מקבלן כאשר הדירה עדיין בבנייה, התקופה לצורך פטור ממס שבח מתחילה רק מהמועד שבו הדירה ראויה למגורים בפועל, כלומר ממועד קבלת טופס 4 או מסירת החזקה. גם אם החוזה נחתם שנים קודם לכן, כל עוד הדירה אינה ראויה למגורים – התקופה אינה מתחילה להיספר.
מתי בכל זאת יש חשיבות לרישום בטאבו?
מבחינת מס שבח המועד הקובע הוא בדרך כלל יום החתימה על החוזה, אך לרישום בטאבו חשיבות משפטית כהוכחת בעלות. במחלוקת משפטית לגבי תוקף ההתחייבות או מועד ההעברה בפועל, הרישום בטאבו עשוי לשמש אינדיקציה נוספת אך אינו משנה את יום המכירה לצורכי מס שבח.
טבלה: מאיזה מועד נספרת התקופה לצורך פטור ממס שבח?
| מצב העסקה | המועד הקובע לצורך מס שבח |
|---|---|
| חתימה על חוזה מכר רגיל | יום קיום התנאי |
| עסקת קומבינציה או עסקה בשלבים | יום ההתחייבות הראשונה להעברת הזכויות |
| מתנה מקרוב עם מגורים בפועל | 3 שנים מיום החתימה על הסכם המתנה |
| מתנה מקרוב ללא מגורים בפועל | 4 שנים מיום החתימה על הסכם המתנה |
| רכישת דירה על הנייר | מהמועד שבו הדירה ראויה למגורים (קבלת טופס 4) |
| רישום מאוחר בטאבו | אינו משפיע על מניין התקופה לצורך מס שבח |
שאלות ותשובות נפוצות בנושא רישום בטאבו ומס שבח
האם ניתן לקבל פטור ממס שבח גם אם הדירה לא רשומה
עדיין בטאבו?
✅ כן. לצורך קבלת פטור ממס שבח, המועד הקובע הוא יום החתימה על הסכם המכר או הסכם המתנה, ולא מועד הרישום בטאבו. לכן, אין צורך למהר לבצע רישום בטאבו רק כדי להתחיל את הספירה.
מה ההבדל בין הרישום בטאבו לבין הרישום ברשות
המיסים?
🧾 הטאבו (לשכת רישום המקרקעין) קובע את הזכויות הקנייניות בדירה - כלומר, הבעלות הפורמלית. רשות המיסים, לעומת זאת, מטפלת במסים החלים על העסקה. לצורך מס שבח, הקובע הוא יום החתימה על ההסכם - ולא רישום הבעלות בטאבו.
קיבלתי דירה מההורים במתנה - מתי אוכל למכור אותה
בפטור ממס שבח?
🎁 אם גרת בדירה בפועל - ניתן למכור בפטור לאחר 3 שנים מיום החתימה על הסכם המתנה. אם לא גרת בה - רק לאחר 4 שנים. הספירה תמיד מתחילה ממועד ההתחייבות, ולא ממועד רישום בטאבו.
קניתי דירה על הנייר - ממתי נספרים 18 החודשים
לפטור ממס שבח?
🏗️ במקרה של דירה שנרכשה על הנייר, התקופה מתחילה רק כשהדירה ראויה למגורים - כלומר, מיום קבלת טופס 4 או מסירת החזקה. חתימת החוזה בלבד אינה מספיקה להתחלת הספירה. במקרה
בו קנית דירה ראויה למגורים, הזפירה מתחילה מיום חתימת חוזה הרכישה.
האם יש מקרים שבהם לרישום בטאבו כן יש משמעות
לצורכי מס?
📜 לרישום בטאבו יש חשיבות משפטית כהוכחת בעלות, אך לעניין פטור ממס שבח - הוא אינו קובע. במקרים של מחלוקות משפטיות, הוא עשוי לשמש כאינדיקציה מסייעת, אך הקובע תמיד הוא מועד החתימה על ההסכם.
לסיכום
לצורך פטור ממס שבח, המועד הקובע הוא יום החתימה על החוזה או על הסכם המתנה, למעט ברכישת דירה על הנייר – שם הספירה מתחילה כאשר הדירה ראויה למגורים. הרישום בטאבו נדרש להוכחת בעלות אך אינו קובע את מניין התקופה למס שבח. לכן אין צורך למהר לרשום בטאבו רק כדי "להתחיל לספור" – מה שחשוב הוא מועד ההתחייבות החוזית.
אם אתה מתכנן למכור דירה או להעביר אותה במתנה, מומלץ להתייעץ עם עורך דין המתמחה במיסוי מקרקעין. ייעוץ נכון יכול לחסוך מס מיותר ולמנוע טעויות יקרות.
