רישום הדירה בטאבו, בחברה משכנת או ברשות מקרקעי ישראל – ולמה זה לא מה שקובע מול רשות המיסים

מה באמת קובע לצורך מס שבח ומס רכישה

החוק מחייב כל מי שעושה עסקה במקרקעין להגיש דיווח לרשות המיסים תוך 30 יום ממועד החתימה. הדיווח הזה נרשם במערכת של רשות המיסים, ושם נבנית ההיסטוריה שלך כבעל נכסים. אם לא דיווחת, מבחינת המערכת העסקה "לא קרתה". אבל זה לא אומר שאתה לא בעל דירה. להיפך, אתה עדיין בעל דירה לכל דבר ועניין, אלא שכשתרצה בעתיד למכור או לקנות נכס חדש, המערכת תעלה סימני שאלה, והכאב יגיע דווקא אז.

חשוב להבין שגם אם תמהר ותדווח באיחור, אתה עלול לשלם קנסות כבדים, בתוספת ריבית והצמדה על כל יום של איחור בתשלום המס. זה כסף שיורד ישירות מהכיס שלך, ויכול להצטבר לסכומים משמעותיים. במילים פשוטות – כל יום שאתה מחכה, עולה לך כסף.

המשמעות היא ברורה: רישום בטאבו, בחברה משכנת או ברשות מקרקעי ישראל חשוב לזכויות הקנייניות שלך, אבל מבחינת מס רכישה ומס שבח – החובה הקריטית היא הדיווח לרשות המיסים. שם המשחק הוא לא בעלות משפטית, אלא עמידה בדרישות החוק. מי שמתעלם מזה, עלול לשלם עשרות ומאות אלפי שקלים בעתיד.

דירה שהתקבלה בירושה ולא נרשמה בטאבו

המקרה הקלאסי שבו אנשים טועים הוא בירושה. נניח שהוריך הלכו לעולמם והשאירו דירה. הדירה לא רשומה על שמך בטאבו, אולי אפילו לא דווחה ברשות המיסים. האם מבחינת החוק אתה לא בעלים? כאן נכנס סעיף 1 לחוק הירושה: "במות אדם עזבונו עובר ליורשיו."

כלומר, ברגע הפטירה אתה הופך לבעל זכויות בדירה, גם אם אף אחד עוד לא טרח לרשום אותה.

וזה קריטי. כי אם יש לך כבר דירה אחרת, הדירה שקיבלת בירושה עלולה להיחשב "דירה נוספת" לצורך מס רכישה או מס שבח, גם בלי שהופיעה אי פעם בטאבו, ברשות מקרקעי ישראל או בחברה משכנת. במילים אחרות, אתה יכול למצוא את עצמך מחויב במס על דירה שמעולם לא נרשמה על שמך, רק כי מבחינת החוק היא כבר שלך.

זה מצב שמטלטל אנשים. הם אומרים לעצמם: "לא רשמתי, אז אין לי". ואז כשמגיע הרגע לרכוש דירה חדשה, הם מגלים שהמדינה מחשיבה אותם כבעלי שתי דירות. ההפתעה הזו יכולה להסתכם במאות אלפי שקלים.

העברת דירה אגב גירושין

תחום נוסף שמלא במוקשים הוא העברת דירה אגב גירושין. בני זוג מתגרשים, קובעים בהסכם מי מקבל את הדירה, ומקבלים פסק דין שנותן להסכם תוקף. כאן עולה השאלה: האם צריך לדווח על ההעברה לרשות המיסים? חלק מעורכי הדין טוענים שאין חובה, כי מדובר בפטור אוטומטי. אבל בפועל, אם לא מדווחים, נוצרת בעיה קשה בעתיד.

נניח שאחד מבני הזוג קיבל את הדירה ולא דווח על כך. כעבור שנים הוא רוצה למכור אותה או לרכוש דירה חדשה. ברשות המיסים לא מופיעה ההעברה, ולפי המערכת הוא עדיין בעלים של דירה נוספת. המצב הזה יכול להוביל לסירוב פטור, לחיוב מיותר במס רכישה או מס שבח, ולעיכובים בירוקרטיים אינסופיים. אני סבור שכדאי תמיד לדווח, גם אם החוק מאפשר פרשנות אחרת. זה לא שווה את הסיכון.

ההפתעה הכואבת שמתבררת מאוחר מדי

כאן מתגלה ההפתעה הכואבת. תדמיין שאתה קונה דירה למשפחה שלך. אתה בטוח שאתה זכאי למס רכישה מופחת כי זו "דירה יחידה". ואז פקיד השומה מראה לך שיש לך עוד דירה, שקיבלת בירושה לפני שנים ולא טרחת לרשום. מבחינתם יש לך שתי דירות. אין פטור. אין הנחה. אתה מוציא מהכיס עוד מאות אלפי שקלים. וזה לא משנה כמה תתווכח. החובה שלך הייתה לדווח בזמן, ואת זה לא עשית.

אותו דבר בגירושין. נניח שעשית הסכם, חשבת שהכל ברור, לא דיווחת. היום אתה רוצה למכור. המערכת לא מזהה שאתה בעל הדירה היחיד. היא תבקש מסמכים, תטיל חיובים, ותשאיר אותך לחכות חודשים עד שיסדירו. כל זה היה נמנע אם היית מדווח בזמן אמת.

מה כדאי לעשות

שאלות ותשובות נפוצות

אם לא רשמתי את הדירה בטאבו, בחברה משכנת או ברשות מקרקעי ישראל – האם מבחינת החוק אין לי דירה?

לא. זו אחת הטעויות הנפוצות. גם אם לא רשמת את הזכויות שלך באחד מגופי הרישום, מבחינת רשות המיסים אתה נחשב בעל דירה ברגע שביצעת עסקה ודיווחת עליה. החובה העיקרית היא הדיווח לרשות המיסים בתוך 30 יום מהעסקה. אם לא דיווחת, זה לא אומר שאין לך דירה – אלא שאתה מסתכן בקנסות, ריבית והצמדה, וגם בבעיות עתידיות כאשר תרצה למכור או לרכוש נכס חדש.

מה ההבדל בין רישום בטאבו או ברשות מקרקעי ישראל לבין דיווח לרשות המיסים?
 
רישום בטאבו, בחברה משכנת או ברשות מקרקעי ישראל מעניק לך את הזכויות הקנייניות הפורמליות. זה חשוב מאוד מבחינה משפטית, אבל מבחינת מיסוי – מה שקובע הוא האם דיווחת על העסקה לרשות המיסים. רק שם נבנית ההיסטוריה שלך כבעל דירה, ורק שם נקבע אם אתה זכאי לפטורים או להקלות במס רכישה ובמס שבח.

מה הסיכון בדיווח מאוחר לרשות המיסים?

דיווח מאוחר גורר קנסות, ריבית והצמדה על כל יום של איחור. מעבר לכך, כאשר תרצה למכור או לרכוש נכס נוסף, ייתכן שתיחשב כבעל דירה נוספת ותפסיד פטורים יקרים. במילים אחרות – דחייה של הדיווח עלולה לעלות לך עשרות או מאות אלפי שקלים.

מה הדין לגבי דירה שהתקבלה בירושה ולא נרשמה בטאבו?
 

סעיף 1 לחוק הירושה קובע: "במות אדם עזבונו עובר ליורשיו." כלומר, מרגע הפטירה היורשים הופכים לבעלי זכויות בדירה, גם אם הדירה לא נרשמה בטאבו או ברשות מקרקעי ישראל. מבחינת רשות המיסים, דירה שהתקבלה בירושה יכולה להיחשב כדירה נוספת לצורך מס רכישה או מס שבח, גם אם מעולם לא נרשמה על שם היורש.

האם כדאי לדווח על העברת דירה אגב גירושין?

 חלק מעורכי הדין טוענים שאין חובה לדווח, כי מדובר בהעברה בפטור אוטומטי. עם זאת, בפועל, אם לא מדווחים – נוצרת בעיה כשרוצים למכור או לקנות דירה בעתיד. ברשות המיסים לא תופיע ההעברה, והמערכת עלולה לראות את הצד שקיבל את הדירה כבעל דירה נוספת. לכן ההמלצה היא תמיד לדווח גם על העברת דירה אגב גירושין.

מה יכולה להיות ההפתעה הכואבת למי שלא דיווח בזמן?
 
אדם שקונה דירה חדשה למשפחה שלו עלול לגלות שהוא לא זכאי למס רכישה מופחת. למה? כי מתברר שבמערכת רשומה לו דירה נוספת שהתקבלה בירושה או בהסכם גירושין – ולא דווחה בזמן. מבחינת רשות המיסים יש לו שתי דירות, גם אם בטאבו או ברשות מקרקעי ישראל רשומה רק אחת. המשמעות: תשלום מס מלא ויקר בהרבה.

מה כדאי לעשות כדי להימנע מבעיות בעתיד?

סיכום

רישום בטאבו, ברשות מקרקעי ישראל או בחברה משכנת חשוב לזכויות הקנייניות שלך, אבל מול רשות המיסים הוא לא מה שקובע. מה שקובע הוא הדיווח במועד. ירושה שלא דווחה, העברה שלא נרשמה, או עסקה שנשכחה – כל אלו הופכים למוקשים יקרים בעתיד. מי שחושב שאפשר "לדחות" את הדיווח מגלה מאוחר מדי שזה עלה לו בהון עתק.

אל תחכה לרגע האמת. תדאג שהכל מדווח בזמן, שהמערכת מסודרת, ושאתה נכנס לעסקאות חדשות כשאתה נקי. כי בסוף, מה שאתה לא עושה היום יחזור אליך בעתיד, עם ריבית והצמדה – תרתי משמע.