בעל הדירה מנוע מלמכור אותה
בהמשך לבדיקות הראשוניות לעניין הזכויות הרשומות בנסח הטאבו (בעלות, חכירה או הערת אזהרה), בדיקה זו עדיין לא מאפשרת לנו להיות שקטים ולקבוע מיד מועד לחתימת הסכם מכר.
לאחר שבדקנו מה הזכות הרשומה לטובת המוכרים בנסח הטאבו, נבדוק האם הבעלים הרשומים בנסח הם אכן המוכרים בפועל. קיימת אפשרות בה המוכרים הם הורים לקטין שהזכות הרשומה אותה אנו מעוניינים לרכוש, הינה שלו ולא של הוריו. ניתן לרשום זכויות קנייניות (ואחרות, כמו הערת אזהרה) לטובת כל ישות משפטית, חברה, עמותה וכו' וכן אדם, בגיר או קטין, בעל כשרות משפטית או פסול דין. לכן, כשנמצא שהזכויות הרשומות הינן לטובת קטין או פסול דין כדאי לדעת כי על פי החוק יש צורך בקבלת אישור בית המשפט לעסקה. קבלת אישור בית משפט מאריכה את הזמן בין ההחלטה לרכישת הדירה ועד האפשרות לחתימת ההסכם.
גם כשהזכויות רשומות לטובת המוכרים עצמם, הם בגירים ויכולים למכור, צריך לבדוק האם על הזכויות שלהם בנכס הוטל עיקול, שיעבוד או הערת אזהרה לטובת מישהו אחר שמונעת עשיית עסקה בנכס.
הזכות הנפוצה ביותר הינה כמובן משכנתא לטובת מוסד בנקאי, ממנו לקחו המוכרים הלוואה לרכישת הנכס וטרם סיימו לשלם. זכות המשכנתא תילקח בחשבון בהסכם המכר, התשלום הראשון לאחר חתימת ההסכם יועבר ישירות לבנק הממשכן כדי לנקות את הנסח מההערה לטובת הבנק. כך יוכלו הרוכשים לרשום משכנתא לטובת הבנק ממנו הם נוטלים הלוואה לצורך הרכישה, וכן תתאפשר העברת זכויות המוכרים לטובת הקונים בסיום הליך המכירה ולאחר העברת החזקה בנכס.
לפעמים נמצא שרשום על הנכס עיקול, מאת רשויות המס, או אדם שהמוכרים חייבים לו כספים. גם במקרה כזה, נדרוש מהמוכרים שהרישום יימחק כדי שאכן נוכל לרכוש את הדירה בראש שקט ושליו.
לאחר שבדקנו את הזכויות הקנייניות בנסח הטאבו וגילינו כי אין מניעה לרכוש את הנכס מהמוכרים שהזדהו בפנינו והנכס נקי מעיקולים, שעבודים והערות אזהרה לטובת אחרים, זה הזמן להמשיך לבדיקות הבאות, בהן נבחן את מצבו התכנוני של הנכס.
אין במאמר זה בכדי לחוות דעה משפטית. לקבלת ייעוץ משפטי לעניין עריכת הסכמי מכר ו/או שכירות נדל"ן, כדאי ורצוי לפנות לעורך דין העוסק בתחום המקרקעין.
